Köpa bostad på Mallorca – processen och kostnaderna steg för steg

Mallis.se-redaktionen

för 10 minuter sedan

5 min läsning

Det här är allmän information, inte juridisk eller skattemässig rådgivning. Regler och skattesatser ändras – kontrollera alltid med ATIB, Agencia Tributaria eller en gestor eller advokat innan du skriver på något.

Att köpa bostad på Mallorca går utmärkt även om du inte bor här – men processen ser annorlunda ut än i Sverige, och kostnaderna ovanpå priset är högre än många räknar med. Här är hela gången från NIE-nummer till nycklar, och vad det faktiskt kostar.

Hyr först om du kan

Vi hyrde själva i ungefär ett halvår innan vi köpte ett renoveringsobjekt i Santa Catalina. Det halvåret var värt varje euro. Man lär sig områdena på riktigt, hör vad grannarna betalat och slipper köpa i panik för att semesterveckan håller på att ta slut.

Ett normalt köp tar ungefär 60–90 dagar från reservation till nycklar. Det mesta av den tiden går åt till granskning och finansiering, så det lönar sig att förbereda sig innan man ens börjar titta.

Så går ett bostadsköp på Mallorca till

1. Skaffa NIE-nummer

Utan NIE kan du inte skriva på köpet hos notarien, öppna ett spanskt bankkonto eller teckna avtal för el och vatten. Numret är ett livslångt identifikationsnummer, inte ett uppehållstillstånd. Väntetiden för en tid i Palma kan enligt flera byråer vara upp till tre månader, så börja tidigt. Vi har en egen steg-för-steg-guide: NIE-nummer i Spanien – så ansöker du.

2. Budget och finansiering

Räkna med 10–15 % ovanpå köpeskillingen för skatter och avgifter.
Spanska banker lånar ofta ut 60–70 % av värdet till köpare som inte bor i Spanien, efter en fullständig kreditprövning.
Banken gör en egen värdering. Blir den lägre än priset lånar banken bara på det lägre beloppet.
Mäklararvodet betalas på Mallorca normalt av säljaren – men få det bekräftat skriftligt innan du lägger bud.

3. Reservation och arras-avtalet

När du hittat rätt bostad brukar det gå i två steg. Först en mindre reservationsavgift som tar bostaden från marknaden några dagar. Sedan ett contrato de arras – förhandsavtalet – med en handpenning som brukar ligga på runt 10 % av priset. Varken beloppet eller tidsfristen står i lag, båda går att förhandla.

Den vanligaste varianten heter arras penitenciales och regleras i artikel 1454 i den spanska civillagen. Backar du ur som köpare förlorar du hela handpenningen. Backar säljaren ur ska hen betala tillbaka det dubbla.

Två saker vi tycker att du ska kräva i avtalet:

En finansieringsklausul: beviljas inte lånet ska du få tillbaka handpenningen.
Tydliga villkor om att bostaden ska vara fri från skulder och belastningar och ha giltig cédula de habitabilidad.

Låt en egen advokat läsa avtalet innan du för över pengarna. Det låter tråkigt, men det är här de dyra misstagen görs.

4. Granska bostaden: nota simple, catastro och cédula

I Spanien är det köparen som bär ansvaret för granskningen. Tre dokument är viktigast.

Nota simple är utdraget ur fastighetsregistret (Registro de la Propiedad). Det visar ägare, inteckningar, utmätningar och servitut. Det kostar 9,02 € plus moms via Colegio de Registradores och brukar komma inom ett par timmar. Beställ ett nytt precis före notarien, eftersom uppgifterna kan ändras.
Catastro är skatteregistret med bostadens fysiska data. Det skiljer sig ofta från fastighetsregistret, särskilt i äldre hus. Står lägenheten på 200 m² i registret men 140 m² i catastro behöver det förklaras – det kan vara en tillbyggnad som aldrig anmälts, eller bara gamla mätningar.
Cédula de habitabilidad intygar att bostaden är beboelig. På Mallorca utfärdas den av Consell de Mallorca, den gäller i tio år och utan den skriver el- och vattenbolagen inga definitiva avtal. Be också om energicertifikatet, certificado energético.

5. Underskriften hos notarien

Köpet skrivs under som en escritura pública de compraventa hos en notarie. Notarien läser upp avtalet, kontrollerar identiteterna och att affären är laglig – men företräder inte dig som köpare. Det är därför du behöver en egen advokat.

Hos notarien betalas resten av köpeskillingen och du får nycklarna. Om säljaren inte är skattemässigt bosatt i Spanien ska du som köpare hålla inne 3 % av priset och betala in det till Agencia Tributaria på Modelo 211 inom en månad. Det är en förskottsbetalning på säljarens skatt, ingen extra kostnad för dig – men det är ditt ansvar att det blir gjort.

6. Skatt och inskrivning

Efter underskriften ska skatten betalas och köpet skrivas in i fastighetsregistret. Det brukar en gestoría eller advokaten sköta, och inskrivningen tar normalt tre till sex veckor.

Vad kostar det att köpa bostad på Mallorca?

Den stora posten är skatten, och vilken skatt det blir beror på vem du köper av.

Begagnad bostad: ITP på 8–13 %

Köper du av en privatperson betalar du Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP, till ATIB – Balearernas skattemyndighet. Skalan är progressiv:

8 % upp till 400 000 €
9 % på delen mellan 400 000 och 600 000 €
10 % på delen mellan 600 000 € och en miljon
12 % på delen mellan en och två miljoner
13 % på allt över två miljoner

Varje del beskattas med sin egen procentsats. För en bostad på 700 000 € betalar du alltså inte 10 % på hela priset, utan 8 % på de första 400 000, 9 % på nästa 200 000 och 10 % på resten – totalt 60 000 €. Underlaget är det högsta av köpeskillingen och bostadens referensvärde (valor de referencia) i catastro. Skatten deklareras på Modelo 600, och enligt ATIB är fristen en månad från undertecknandet.

Det finns lägre skattesatser för den som köper sin permanenta bostad under vissa prisgränser – bland annat 4 %, och 2 % för köpare under 36 år som köper sin första bostad. Gränserna justeras, så fråga din gestor vad som gäller när just du köper.

Nyproduktion: moms och AJD

Köper du en nybyggd bostad direkt av byggföretaget betalar du i stället 10 % moms (IVA) plus Actos Jurídicos Documentados, AJD. Den är 1,5 % i normalfallet och 2 % när värdet är en miljon euro eller mer. ITP och moms gäller aldrig på samma köp.

Övriga kostnader

Notarie: ungefär 0,1–0,3 % av priset enligt officiell taxa.
Fastighetsregistret: ungefär 0,1–0,2 %.
Gestoría: 200–1 000 € beroende på hur krångligt ärendet är.
Egen advokat: runt 1 % av priset är vanligt.

Plusvalía municipal, kommunens skatt på markens värdeökning, ska enligt lag betalas av säljaren. Står det i ditt avtalsutkast att du ska betala den är det något att ta upp med advokaten.

En vanlig begagnad bostad hamnar ofta runt 9–10 % i extrakostnader. Dyrare objekt hamnar högre, eftersom ITP-trappan slår till.

Misstagen vi oftast hör om

Att skriva på arras utan advokat och utan finansieringsklausul.
Att börja med NIE-numret för sent.
Att räkna ITP med högsta procentsatsen på hela priset – eller att glömma referensvärdet i catastro.
Att inte beställa en ny nota simple strax före notarien.
Att inte reda ut skillnader mellan catastro och fastighetsregistret.
Att bara budgetera för köpet och glömma kostnaderna efteråt.

Efter köpet: de löpande kostnaderna

Som ägare betalar du varje år fastighetsskatten IBI till kommunen, avgift för sophämtning och eventuell avgift till bostadsföreningen, comunidad de propietarios. Är du inte skattemässigt bosatt i Spanien tillkommer en årlig deklaration på Modelo 210 – även om bostaden bara används av dig själv eller står tom.

Ta allt det här i rätt ordning: NIE och finansiering först, sedan ett granskat arras-avtal, ordentlig kontroll av papperen och till sist notarien. Då är det ingen dramatik att köpa här.